Ingatlan értékesítéséből származó jövedelem


Hogyan kell a jövedelmet kiszámítani abban az esetben, ha egy magánszemély 2003 decemberében örökölt egy telket lakóházzal, amelyet romos állapota miatt lebontottak, helyére egy új lakóházat építettek, amelynek még nincs használatbavételi engedélye, de szeretnék értékesíteni?


Megjelent a Társadalombiztosítási Levelekben 2008. szeptember 2-án (134. lapszám), a kérdés sorszáma ott: 2306

[…] meghaladó rész egyéb jövedelemnek minősül. A bevételből levonható: – az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog megszerzésére fordított összeg; – a szerzéssel kapcsolatos kiadás (illeték, ügyvédi költség stb.); – az értéknövelő beruházás igazolt költsége; – az értékesítéssel kapcsolatos kiadások (hirdetési díj, ügyvédi költség stb.). Öröklés esetén az ingatlan megszerzésére fordított összegnek az ingatlan vagy vagyoni értékű jog esetén az illeték megállapításához meghatározott forgalmi értéket (nem a hagyatéki terhekkel csökkentett tiszta értéket) kell tekinteni. A felépítmény szerzési értékének a számlával igazolt építési költségeket kell tekinteni. Értéknövelő beruházásnak azt a szokásos piaci értéket növelő ráfordítást lehet tekinteni, amely – a 12/2001. Korm. rendelet szerint meghatározott korszerűsítés, vagy – az átruházást megelőző 24 hónapon belül, az értékesítés bevételének 5 százalékát meghaladó mértékben állagmegóvás céljából történt. Új építésű ingatlan esetén az építési költség nem értéknövelő beruházásnak, hanem szerzési értéknek minősül. A 2007-ben létrejött épített ingatlanok, bővítések bekerülési költségét, ha a jogerős használatbavételi engedély még 2008. január 1. előtt jogerőre emelkedett, még értéknövelő beruházásként lehet figyelembe venni. A bevételből a költségek levonása után megállapított jövedelem a szerzéstől az átruházásig eltelt időmúlás függvényében csökkenthető. A korábban lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás értékesítésekor a jövedelmet a lakáscélú kedvezmény alapjául szolgáló összeggel (ez megegyezik azzal az összeggel, amely után az adót a lakáscélú felhasználásra tekintettel nem fizették meg) meg kell növelni. Az így megállapított jövedelem lakás esetében a szerzés évében és az azt követő első évben történő átruházásnál a számított jövedelem 100 százaléka, a második évben 90 százaléka, a harmadik évben a 60 százaléka, a negyedik évben a 30 százaléka, az ötödik évtől nulla százaléka. A 2008-ban értékesített lakások esetén a jövedelemcsökkentés a következő: Szerzés éve Számított jövedelem csökkenése 2008. 0% 2007. 0% 2006. 10% 2005. 40% 2004. 70% 2003. 100% Ha egy ingatlanértékesítés bevételéből úgy kell jövedelmet meghatározni, hogy az ingatlannak több szerzési időpontja is van, akkor speciális módon kell a számításokat végezni. A bevételből (eladási árból) levonhatók azok a költségek, amelyek nem megoszthatók szerzési időpont szerint. Ezeket a törvény nevesíti: az értéknövelő beruházások, illetve az eladás költségei vonhatók le. Az így meghatározott korrigált bevétel tartalmazza az értékesítés jövedelmét és a szerzési értékeket, valamint a szerzéshez kapcsolódó költségeket. A szerzési költségek arányos megosztásával határozható meg a jövedelem. A 2008. év előtti építéshez, bővítéshez, újjáépítéshez csak egy szerzési időpont tartozhat, 2007. december 31-ét követően pedig az egyes használatbavételi engedélyek jogerőre emelkedésének időpontja, illetve a tényleges használatbavétel határozza meg a szerzési időpontokat. Ettől eltérően választható az az átmeneti rendelkezés, hogy a magánszemély a 2007. december 31-én hatályos rendelkezések szerint állapítsa meg az ingatlanértékesítés jövedelmét, ha három feltételnek megfelel: – az eredeti szerzés 2007. december 31. előtt történt, és – az épített ingatlanra 2008-2010 közötti jogerős használatbavételi engedély van, és – az átruházás a 2008-2010 évek között történik. Az átmeneti szabály alkalmazása esetén lakás értékesítésekor nem alkalmazható az új adóalap-számítási szabály, tehát az ingatlanértékesítésből származó jövedelem a szerzéstől számított 15 évig adóköteles. Nem alkalmazható a lakáscélú felhasználás szabálya sem. Példaként kitalált számokkal tekintsük át a jövedelem megállapítását: Esemény Év Érték/Ft Eredeti ingatlan szerzési értéke 2003 10 millió Lakóingatlan újjáépítési költsége 2008 15 millió Eladási költség 2008 1 millió Összköltség 26 millió Eladási ár 2008 30 millió 1. lépés: Korrigált bevétel meghatározása Bevétel 30 000 000 – Értéknövelő beruházás 0 – 2 éven belüli állagmegóvó munka, ha nagyobb, mint bevétel 5 százaléka  […]
 
Kapcsolódó címke:
 

Elküldjük a választ e-mailen*

*
*ingyenes választ évente csak egyszer küldünk.
A *-gal megjelölt mezőket kötelező kitölteni.